• Der Schweizer Immobilienfondsmarkt konsolidiert sich rasant – «Grösse um jeden Preis» wird zur neuen Norm. Fonds über CHF 1 Mrd. NAV setzen sich als Referenz durch.
• Seit 2021 sind vier Fonds durch Fusionen verschwunden, drei weitere dürften 2025 folgen. Bis 2027 könnten zusätzlich bis zu drei weitere Fonds vom Markt verschwinden. UBS wird künftig sowohl beim Marktanteil als auch beim Indexgewicht dominieren.
• Mit jeder Fusion verschwinden häufig auch Asset Manager. Übernahmen wie jene von Akara und Fundamenta durch SPSS beschleunigen den Rückzug unabhängiger Anbieter.
• Grösse hat ihren Preis: Produktvielfalt, strategische Differenzierung und unternehmerische Tiefe gehen zunehmend verloren.
• Gefragt sind keine Alleskönner, sondern substanzielle Konzepte – PMT setzt gezielt auf Entwicklung, Sanierung und nachhaltige Wertschöpfung.

Der Schweizer Immobilienfondsmarkt befindet sich im Umbruch - geprägt von einer Welle an Fusionen und strukturellen Bereinigungen, die sowohl börsenkotierte als auch nicht kotierte Vehikel betrifft. Auslöser war der abrupte Zinsanstieg ab 2022, kombiniert mit sinkender Risikobereitschaft und einem weitgehend blockierten Transaktionsmarkt. Kapital floss selektiver, Emissionen blieben aus, Bewertungsprämien schmolzen dahin.

Viele der bisherigen und angekündigten Fusionen von Immobilienfonds zielen auf eine strategische Neuausrichtung - mit Fokus auf Grösse, besseren Marktzugang und höhere Liquidität. Andere hingegen, wie die Zusammenschlüsse der USB/CS Fonds oder die potenzielle Fusion der Helvetia- und Baloise-Vehikel, folgen primär unternehmensstrategischen Motiven: Integration, Vereinfachung und regulatorische Optimierung. 

Trotz einer gewissen Stabilisierung des Marktumfelds setzt sich die Konsolidierung fort. Für Anleger bedeutet das: weniger Auswahl, stärker standardisierte Fondsstrukturen und eine zunehmende Dominanz grosser Plattformanbieter. Genau deshalb werden Nischenprodukte zunehmend relevant: sie bieten Anlegern wichtige Möglichkeiten zur gezielten und differenzierten Portfoliodiversifikation. 

Seit 2021 wurden vier Immobilienfonds infolge von Fusionen vom Markt genommen. Drei weitere dürften im laufenden Jahr folgen, und bis 2027 könnten nochmals bis zu drei Fonds verschwinden. Damit schrumpft nicht nur die Produktpalette - auch die Zahl unabhängiger Anbieter nimmt spürbar ab, insbesondere durch Zusammenschlüsse auf Ebene der Asset Manager wie die Übernahme der Akara Funds AG und Fundamenta Group durch die Swiss Prime Solutions AG oder der Zusammenschluss der UBS und Credit Suisse zeigt. Die zunehmende Marktkonzentration verringert die strategische Vielfalt, erhöht Klumpenrisiken und verstärkt die Abhängigkeit von wenigen dominierenden Plattformen. 

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